【二手房】“三价合一”新政 慎防“阴阳合同”变种

    “三价合一”新政 慎防“阴阳合同”变种

上周三，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知，建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。由此产生的效果是二手房“三价合一”，即在二手房交易时，统一网签价（计税价格）和银行评估价（贷款用），即“银行评估价=实际成交价=网签备案价”。有深圳地产界人士在微信透露，从文件公布到截止时间3月28日24时为止，只有6个多小时的“窗口期”，多家二手房门店营业到深夜，大行的交易中心同样灯火通明。广州在几年前已进行同样的操作，不过后来出现一些“阴阳合同”的变种，这值得深圳或其他城市留意。

“三价合一”，这对于不需要使用贷款的交易似乎没有任何约束。广州市进行二手房网签，随后银行系统对接存量房交易系统，网签价与银行评估价采取孰高原则，但是一次性付款的价格依然是由双方商定，中间有没有报低价或者采取“阴阳合同”，不得而知，故此在很长一段时间，广州市地税评估价低于二手房价。地产人士表示，前几年由于贷款较宽松，一些交易甚至可以先一次性付款，再到银行进行贷款，由此规避了政府对相关价格的审查，不过随着银行对贷款额度与贷款资格审查进一步收紧，类似的操作已被“封杀”。

除了一次性付款可以规避价格监控外，一些内部人利用系统的漏洞而走捷径使“阴阳合同”死灰复燃。具体操作如下：买卖双方先网签，银行根据此网签合同进行审批，此时的作价是实际价格或者接近市场价的价格。买家获得银行同贷书后，买卖双方撤销网签合同，重签一份低价的网签合同，并以此作为二手房转让的最终合同。在银行审查不严的情况之下，银行正常批出合同，二手房正常转让，网签合同一签一撤再签之下就可以用“阴阳价”蒙混过关。这些漏洞在经过记者报道后，政府和银行出台相关措施堵住漏洞，银行在放款前会查询存量房交易系统，核实最终过户价。政府在接收递件资料时，对于按揭贷款购房的过户申请，会回溯银行贷款系统，查询网签合同对应的按揭合同。

从上述的案例可以看出，楼市监管，尤其是涉及金融环节的楼市监管，如果不采取跨部门合作，系统间开放权限，就存在某些人钻空子的可能性。如果不是有业内人士“爆料”，记者也不会知道原来用两份网签合同“过桥”达到阴阳报价的目的，相信这也只有熟知相关操作的人士才会摸索出这条“捷径”。

对于买家来说，在“窗口期”匆忙入市，有可能因看房时间不足、头脑发热而判断出错，为了省下十几万的税费而买了一个非心水的房屋，搭上“末班车”未必能抵达幸福的终点站。(

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